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Raumharmonie und Feng Shui - die "weichen Erfolgs- und Wohlfühl-Faktoren" einer Immobilie

Neben den klassischen Immobilien-Ausbildungen wie Stadtplanung, Betriebs- und Immobilienwirtschaft, Geographie usw. haben Sylvia Wolany, Manuel Bähr, Dr. Jörg-Ronald Strehz und Frank Pietzka Ausbildungen zum Feng-Shui-Berater bei Gabriele Wächter raum für entwicklung, Berlin, abgeschlossen.

Was ist die Grundidee dahinter? Beim Verkauf einer Immobilie sind nach unseren langjährigen Erfahrungen neben den klassischen Fakten wie Lage, Größe, Anzahl der Zimmer und Preis auch weiche Faktoren mindestens genauso wichtig: Was strahlt die Immobilie aus? Welche Energie ist in der Räumen spürbar? Passt die Immobilie "energetisch" zum neuen Eigentümer? Wie steht der Verkäufer zu seiner Immobilie? Hat er sich schon emotional von ihr "gelöst", so dass die Kaufinteressenten das auch spüren? Wie kann die zu verkaufende Immobilie hergerichtet werden, um möglichst positiv auf die Kaufinteressenten auszustrahlen?

Auch um unsere Verkaufs- und Kaufinteressenten auf Wunsch bei den "weichen Faktoren" fachkundig zu beraten, haben wir Feng-Shui nach den modernen Prinzipien bei Gabriele Wächter ein Jahr lang studiert. Neben Käufern und Verkäufern von Immobilien bieten wir diese Dienstleistung auch Unternehmen und Privathaushalten an. Solche Immobilien-Beratungen haben bisher in Berlin und Franken ihren räumlichen Schwerpunkt. Gerne sind wir auch in anderen Regionen für Sie tätig.

Vortrag: Chancen und Risiken für den Besitz von Wohnungseigentum als K

Thesen zum Vortrag: Chancen und Risiken für den Besitz von Wohnungseigentum als Kapitalanlage im Großraum Berlin

1. NICHT Lage/Lage/Lage SONDERN eher: Lage/Wirtschaftlichkeit/Qualität.

2. Immobilien nur in einem gut ausbalanciertem (!) Umfang dem Vermögensportfolio beimischen. Charakteristikum der Immobilie immer bewusst machen: Sachwert = hohe Sicherheit durch Grundbucheintragung, falls Immobilie beim Kauf sachgemäß eingewertet und nicht in einem überhitztem Immobilien-Markt teuer eingekauft wurde. Nachteil der Immobile: keine Splittung / "Klumpenrisiko". Alternative: Streuung in Immobilienfonds denkbar, jedoch viele schlechte Bewertungen in den Fachzeitschriften. Alternativen werden heute Abend diskutiert.

3. Immobilienwerte können schwanken und es besteht derzeit historisch gesehen ein erhöhtes Zinserhöhungsrisiko. Überschüsse aus den Mieteinnahmen und ggf. Abschreibungs-Zuflüsse ggf. auch mehr ansparen zur Tilgung. Zinsentwicklung und Tilgungshöhe fortlaufend beobachten, ggf. mit bankenunabhängigen Immobilien-Finanzierer. Chance: Evtl. in Niedrigzinsphasen niedrige Anschlussfinanzierungszinsen durch Forward-Darlehen oder ggf. sogar Kündigung einer hochverzinslichen Finanzierung trotz Vorfälligkeitsentschädigung sichern. In Ruhe vergleichend durchrechnen.

4. Blase auf dem Berliner Immobilienmarkt? Unsere Meinung: nur teilweise und nur in bestimmten Regionen und Segmenten vorhanden. Anfängliche Mietrenditen bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sind aufgrund der Preissteigerungen in den letzten Jahren stark gesunken. Beispiele werden im Vortrag genannt. CHANCE: in hochgereizten Lagen jetzt eventuell verkaufen und in Lagen mit Aufwertungspotenzial wieder einkaufen.

5. Viele Neuprojekt-ETWen rechnen sich bei einer groben Spanne 3.500 - 4.500 EUR/m² nur bei hohen Mieteinnahmen - also bewegt man sich hier im Hochpreissegment mit entsprechenden Chancen und Risiken. Alternativen: gebrauchte Aufteilungs-Eigentumswohnungen für 1.700 - 2.500 EUR/m² und entsprechend niedrigeren Mieten. Mehrfamilienhäuser: Aufgrund der Preisexplosion bei Mehrfamilienhäusern in Berlin kommt auch der Neubau wieder in Betracht.

6. Haben Sie schon einmal über Themen-Immobilien mit positiven Seltenheits- und Alleinstellungsmerkmalen nachgedacht? z.B. Altengerechte- und Pflege-Eigentumswohnungen, studentisches Wohnen, ökologisches Bauen. Beispiele werden erläutert.

6. Bei Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite und Eigenkapitalrendite sowie tatsächlichen Cash-flow achten. Vorhandene Immobilien ebenfalls auch entsprechend dieser Kennziffern überprüfen. Wir bieten einmal im Jahr kostenlosen Grobcheck gerne gemeinsam mit Ihrem Steuerberater an.

7. Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung auch das Umnutzungs-/Zweitverwertungspotenzial mitbetrachten.

8. Beim Immobilienerwerb immer die Immobilie selbst anschauen, am besten mit bautechnischem Sachverständigen.

9. Was meistens beim Einkauf unterschätzt wird: die Qualität der Hausverwaltung. Das ist bei der Länge des Lebenszyklus der Immobilie mit unter weit aus wichtiger als "ein paar Tausend EUR mehr oder weniger" beim Einkauf. Aktuelles Beispiel wird geschildert.

10. Ausreichend hohe Instandhaltungs-Rücklage mit einkalkulieren.

11. Sorgfältige Mieterauswahl und ggf. Vermietung. Gute Kontaktpflege zum Mieter auch seitens der Sondereigentums-Hausverwaltung falls vorhanden.

12. Mieterhöhungen: Angemessen, nicht überreizen, nicht nur fachlich sondern auch kommunikativ kompetente Hausverwaltung und Mietrechtsanwalt empfehlenswert. Mieterhöhungen werden nicht selten einfach vergessen z.B. bei Denkmalschutz-AFA Immobilien, was die Wiederverkäuflichkeit deutlich erschweren kann.

13. Schon vor dem Kauf kompetenten Steuerberater hinzuziehen. Beispiel: bilanzverlängerte Einbindung von Immobilien ins Anlagevermögen statt der besseren Auslagerung in separate Gesellschaft für späteren grunderwerbssteuer-sparenden Verkauf. Im Idealfall macht der Steuer- und/ oder Finanzberater die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, arbeiten wir zu, suchen dann die passende Immobilie oder verkaufen eine vorhandene entsprechend der sorgfältig ausgearbeiteten Kaufpreis-Ziele.

14. Beim Kauf: Der bautechnische zumindest Grobcheck wird immer wieder vergessen. Gerne empfehlen wir entsprechende Bau-Ingenieure oder Handwerker. Es kostet nicht die Welt. Der vermiedene Schaden kann erheblich sein.

15. Immobilien-Kaufvertrag: Auch hier gibt es nach unseren Praxiserfahrungen durchaus unterschiedliche Qualitäten.

16. Nicht selten das Wichtigste: Die "positive Energie" im Haus bzw. der Eigentumswohnung. Dieses Thema wird persönlich erläutert. Eigentümerversammlungs-Protokolle auch darauf hin lesen. "Pflege"-Zustand des Hauses anschauen und fühlen, Tipp: Anklingeln und Bewohner befragen.

Berlin, den 20.11.2013 Frank Pietzka

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