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Ganzheitliche Immobilien-Vermittlung und Finanzierung
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Workshop Wohlbefinden- und gesundheitsfördernde Innenraumgestaltung am 15.6.2019 beim campus natrualis Berlin

Nach 31 Jahren Brufstätigkeit als Umweltgutachter, Immobilien-Projektentwickler, -Vermittler und -Finanzierer freue ich mich sehr, dass sich der Schwerpunkt Nachhaltigkiet auch in meinem jetzigen Berufsfeld immer stärker entwickelt, so dass jetzt auch meine Ausbildungen als Ingenieur für Stadtplanung, Immobilienfachwirt, Umweltberater und Feng-Shui-Berater gut dazu passen.

Beim Workshop Wohlbefinden- und gesundheitsfördernde Innenraumgestaltung werde ich eine 30 - max. 40 minütige  Gesamtschau halten, anhand welcher Einzelaspekte wie z.B. "ökologische" Baustoffee, augenfreundliche Belichtungssysteme, Schallreduktion, Elektrosmogabschirmung, Farb-/Material-/Form-Harmonie usw. wir Wohlbefinden und Gesundheit in unseren Wohn- und Arbeisträumen fördern können. Und wie daraus ein "Ganzes" entstehen kann.

Daher habe ich Verteter der einzelnen Fachdisziplinen wie Raumakustiker, Lichtplaner, Handwerker für ökologisches Bauen/Sanieren, Spezialisten für ergonomisches Möblieren, Architekten, renomierte Künstler die auf die Moderne fokussiert sind gleichzeitig aber altes "Harmonie"-Wissen in Ihren Kunstwerken umsetzen  usw. eingeladen.

Der Gesundheitstag geht von 11 bis 19 Uhr, der Workshop findet von 15:15 bis 16:45 Uhr statt. Veranstalter ist FAL Freude am Leben e.V. Die Räumlichkeiten stelllt Deutschands größter Heilpraktiker-Ausbilder campus naturalis zur Verfügung.


Wann:     Samstag, 15. Juni 2019
Zeit:
        15:15 bis 16:45 Uhr
Wo:         campus naturalis - Akademie
               
Colditzstr. 34-36 - 12099 Berlin - Tempelhof U-Bhf. Ullsteinstr. u. Bus 170 bis Volkmarstr.

Vortrag: Chancen und Risiken für den Besitz von Wohnungseigentum als K

Thesen zum Vortrag: Chancen und Risiken für den Besitz von Wohnungseigentum als Kapitalanlage im Großraum Berlin

1. NICHT Lage/Lage/Lage SONDERN eher: Lage/Wirtschaftlichkeit/Qualität.

2. Immobilien nur in einem gut ausbalanciertem (!) Umfang dem Vermögensportfolio beimischen. Charakteristikum der Immobilie immer bewusst machen: Sachwert = hohe Sicherheit durch Grundbucheintragung, falls Immobilie beim Kauf sachgemäß eingewertet und nicht in einem überhitztem Immobilien-Markt teuer eingekauft wurde. Nachteil der Immobile: keine Splittung / "Klumpenrisiko". Alternative: Streuung in Immobilienfonds denkbar, jedoch viele schlechte Bewertungen in den Fachzeitschriften. Alternativen werden heute Abend diskutiert.

3. Immobilienwerte können schwanken und es besteht derzeit historisch gesehen ein erhöhtes Zinserhöhungsrisiko. Überschüsse aus den Mieteinnahmen und ggf. Abschreibungs-Zuflüsse ggf. auch mehr ansparen zur Tilgung. Zinsentwicklung und Tilgungshöhe fortlaufend beobachten, ggf. mit bankenunabhängigen Immobilien-Finanzierer. Chance: Evtl. in Niedrigzinsphasen niedrige Anschlussfinanzierungszinsen durch Forward-Darlehen oder ggf. sogar Kündigung einer hochverzinslichen Finanzierung trotz Vorfälligkeitsentschädigung sichern. In Ruhe vergleichend durchrechnen.

4. Blase auf dem Berliner Immobilienmarkt? Unsere Meinung: nur teilweise und nur in bestimmten Regionen und Segmenten vorhanden. Anfängliche Mietrenditen bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sind aufgrund der Preissteigerungen in den letzten Jahren stark gesunken. Beispiele werden im Vortrag genannt. CHANCE: in hochgereizten Lagen jetzt eventuell verkaufen und in Lagen mit Aufwertungspotenzial wieder einkaufen.

5. Viele Neuprojekt-ETWen rechnen sich bei einer groben Spanne 3.500 - 4.500 EUR/m² nur bei hohen Mieteinnahmen - also bewegt man sich hier im Hochpreissegment mit entsprechenden Chancen und Risiken. Alternativen: gebrauchte Aufteilungs-Eigentumswohnungen für 1.700 - 2.500 EUR/m² und entsprechend niedrigeren Mieten. Mehrfamilienhäuser: Aufgrund der Preisexplosion bei Mehrfamilienhäusern in Berlin kommt auch der Neubau wieder in Betracht.

6. Haben Sie schon einmal über Themen-Immobilien mit positiven Seltenheits- und Alleinstellungsmerkmalen nachgedacht? z.B. Altengerechte- und Pflege-Eigentumswohnungen, studentisches Wohnen, ökologisches Bauen. Beispiele werden erläutert.

6. Bei Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Brutto-Mietrendite, Netto-Mietrendite und Eigenkapitalrendite sowie tatsächlichen Cash-flow achten. Vorhandene Immobilien ebenfalls auch entsprechend dieser Kennziffern überprüfen. Wir bieten einmal im Jahr kostenlosen Grobcheck gerne gemeinsam mit Ihrem Steuerberater an.

7. Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung auch das Umnutzungs-/Zweitverwertungspotenzial mitbetrachten.

8. Beim Immobilienerwerb immer die Immobilie selbst anschauen, am besten mit bautechnischem Sachverständigen.

9. Was meistens beim Einkauf unterschätzt wird: die Qualität der Hausverwaltung. Das ist bei der Länge des Lebenszyklus der Immobilie mit unter weit aus wichtiger als "ein paar Tausend EUR mehr oder weniger" beim Einkauf. Aktuelles Beispiel wird geschildert.

10. Ausreichend hohe Instandhaltungs-Rücklage mit einkalkulieren.

11. Sorgfältige Mieterauswahl und ggf. Vermietung. Gute Kontaktpflege zum Mieter auch seitens der Sondereigentums-Hausverwaltung falls vorhanden.

12. Mieterhöhungen: Angemessen, nicht überreizen, nicht nur fachlich sondern auch kommunikativ kompetente Hausverwaltung und Mietrechtsanwalt empfehlenswert. Mieterhöhungen werden nicht selten einfach vergessen z.B. bei Denkmalschutz-AFA Immobilien, was die Wiederverkäuflichkeit deutlich erschweren kann.

13. Schon vor dem Kauf kompetenten Steuerberater hinzuziehen. Beispiel: bilanzverlängerte Einbindung von Immobilien ins Anlagevermögen statt der besseren Auslagerung in separate Gesellschaft für späteren grunderwerbssteuer-sparenden Verkauf. Im Idealfall macht der Steuer- und/ oder Finanzberater die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, arbeiten wir zu, suchen dann die passende Immobilie oder verkaufen eine vorhandene entsprechend der sorgfältig ausgearbeiteten Kaufpreis-Ziele.

14. Beim Kauf: Der bautechnische zumindest Grobcheck wird immer wieder vergessen. Gerne empfehlen wir entsprechende Bau-Ingenieure oder Handwerker. Es kostet nicht die Welt. Der vermiedene Schaden kann erheblich sein.

15. Immobilien-Kaufvertrag: Auch hier gibt es nach unseren Praxiserfahrungen durchaus unterschiedliche Qualitäten.

16. Nicht selten das Wichtigste: Die "positive Energie" im Haus bzw. der Eigentumswohnung. Dieses Thema wird persönlich erläutert. Eigentümerversammlungs-Protokolle auch darauf hin lesen. "Pflege"-Zustand des Hauses anschauen und fühlen, Tipp: Anklingeln und Bewohner befragen.

Berlin, den 20.11.2013 Frank Pietzka

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